公寓楼花入住前验房PDI常见的问题有哪些？验房时有哪些注意事项？
买过新房的房主应该都有过以下两种经历：新房交付前，建筑商通知我，要进行一次房检，也就是新屋交割检验PDI （Pre-delivery inspection）；房子住了快一年了，然后接到了TARION 的信，要求尽快完成一年入住验收报告，即Year-End Tarion Report 。
PDI对于买家是一次非常重要的机会。虽然理论上讲所有的房屋质量问题，无论巨细，即使是在入住后的30天内才发现的，建筑商都有责任予以维修，但是早发现问题永远比晚发现要来的主动。PDI中发现的缺陷，因为是在买家入住之前就已经存在了，开发商是无法推卸的。所以，请验房师来做PDI，好处是能够尽早发现问题，尽早解决，避免以后发生不必要的争执，同时也能帮你发现隐藏问题。比如阁楼里的通风是否良好，保温棉是否到达标准，车库门是否满足建筑标准(building code)，接电是否符合电工标准等等。同时，开发商指派的验房师在做PDI时，是对开发商负责的。所以，买方指派自己的验房师一起做PDI,完成表格，应该是明智之举。
尽快注册新屋保险
在PDI的最后，通常PDI专员会安排买家签署一系列文件，例如PDI Form，并提供备份给买家保留。PDI专员还会现场签发安省新屋保险公司的完工交房証书（Certificate of Completion and Possession/Warranty Certificate），也就是大家常说的“新屋保险”。“买家应尽快上网注册帐号并跟随TARION的指道注册完成《30天物业缺陷表格》、《第一年年终物业缺陷表格》和《第二年年终物业缺陷表格》，便于安省新屋保险公司监督建筑商对物业缺陷进行维修和解决问题。”
同时，提示新屋买家应妥善保管好所有购房文件资料和TARION文件，用于未来报税、应对CRA抽查、申请银行按揭和物业保修等用途。“未来7年内转手该物业时，应将相关TARION资料转交给新Owner的律师。因为安生新屋保险公司的保险期限为7年。”
根据过往经验，陪同或代表客户接触的各类新屋PDI中，比较多出现以下较为严重或典型的缺陷：
(1)木地板变形拱起需要重铺、有划痕需要维修；(2)纱窗变形拱起需要重新订做；(3)窗户玻璃裂缝需要重新安装；
(4)大理石或花岗岩台面边角的瑕疵需要维修；(5)牆壁油漆不够完美；(6)橱柜门把手忘记安装；(7)橱柜倾斜；
(8)门锁安装不当；(9)洗手间通风扇不工作；(10)插座没有电或者灯不亮。
做交房前验房（PDI）时，开发商的验房人员会指导你对房屋质量进行一次全面检查，并为你示范家中各系统的使用操作。验房如果发现问题，和你一起验房的开发商代表会一一标注出来，并给你一个清单，承诺修补（一般在入住日之前都可以修好）。业主可本人去验房或指派他人代理验房。验房（PDI）结束后，开发商会给业主提供一份用于注册Tarion的文件，业主在入住日后的30天内就可以用这个文件到安省房屋质量监督机构Tarion网站上登记。
今天就跟大家讲讲PDI中常见的问题，以及验房师的一些注意事项。
首先也是最重要的，提早约好验房时间！
建议业主留意开发商发来通知PDI的电子邮件，提早约好PDI的时间。很多业主都是没有看到开发商的邮件导致不能及时约好验房时间，导致发现的问题没有时间及时维修影响入住。
真的太多业主因为没看到邮件错过预约验房的时间，重新跟开发商安排新的验房时间真的很麻烦。
我们一般都会提前通知客人注意留意邮件或直接联系开发商确认验房时间就是怕大家不小心错过预约PDI的时间。
穿戴安全鞋和安全帽
如果会路过还未完成装修的区域，开发商都会要求参与验房的人员穿戴安全鞋和安全帽，需在验房日期前告知开发商鞋码大小，开发商会在验房时提供安全鞋和安全帽。
验房时仔细检查，尽量不要遗漏！
很多业主因为不懂验房时应该看什么，基本上就是跟着开发商的验房人员，只把开发商验房人员看到的问题标注出来了。入住以后又发现一堆其他问题，再回头找开发商维修就会比较麻烦。倒不是说之后开发商就不给修了，但是可能就没办法很快找到相应的维修师傅上门维修，比较耽误时间。
验房时在有问题的位置都用彩色胶带标注！
一般在验房时，开发商的验房人员会带一卷绿色胶带，每发现一个问题就会用胶带贴在旁边起标注作用，方便师傅上门维修。
验房时，开发商的验房人员会告知业主一些信息，要记清楚。例如：电器的保修时间，空调和暖气系统的保修时间，电线、管道、房屋结构的保修时间；电闸、水闸的位置；大楼内健身房、泳池、管理处等的位置和预计装修完成时间；车位、Locker的位置；物业入住和取钥匙日期；各电器和室内系统的使用方法；等等。
验房时最常见的问题就是墙面粉刷和门窗漆面的问题。几乎所有房子都有这个问题，检查时候务必留意。但是也不用做得太细，有一些微小的粉刷和喷漆问题不用太细究。
由于施工时间仓促导致一些装修没有完成，例如：卧室的衣橱没装好或少架子，阳台的纱窗门没装、窗帘没装、门上的橡胶条没装、天花板上预留穿线孔没有用盖子堵住、抽油烟机管道没装、厕纸挂钩没装，等等。
电器、开关、插座的线路连接问题，曾遇到的是插座、厨房抽油烟机、卫生间排风不工作，等。
还可能遇到的问题例如：灯的开关或插座装歪、某些固定处的钉子裸露在漆面外、地板损坏、卫生间或卧室门锁不上、等。
但是一般来讲小型物业验房时遇到的问题都非常少，一般都是面积大些的公寓物业可能会出现比较多的问题。
总的来说还是建议大家安排尽量早的验房时间，验房时要细心将看到的问题都标注出来，开发商都会在入住日前修好。
另外，在入住日拿钥匙当天也请进入物业检查，如果发现任何问题也请永彩色胶带标注并拍照，在拿到钥匙后的24小时内发邮件通知开发商，开发商会尽快安排维修人员上门修理。
做交房前验房时，开发商的验房人员会指导你对房屋质量进行一次全面检查，并可能为你示范家中各系统的使用操作。验房如果发现问题，和你一起验房的开发商代表会一一标出来，并给你一个清单，承诺修补。同时给你一个安省房屋质量监督机构Tarion发出的证书，上面有登记号。然后业主到律师那里交钱拿钥匙。拿了钥匙再看看开发商有没有修，没修，拿钥匙后的30天内就要到Tarion网站用证书上的登记号登记，把所有要修的内容登记。这份表格政府机构收到马上会转给开发商，开发商又会去检查，原则上开发商有120天时间去修。如果还没修则可以起诉开发商。入住后的一年内如果发现问题仍然可以报告Tarion。
加拿大的新房交房前验房（PDI）主要检查4个部分。首先是：厨房、卫生间、洗衣烘干设备；其次是：地板、墙面与其他内部装潢；第三是：外部结构；最后是：控制系统。
厨房、卫生间、洗衣烘干设备检查主要包括：
- 照明
- 墙面上的电流漏电保护器
- 地板、地砖
- 厨房台面、挡水、中央岛
- 橱柜、抽屉
- 水池、洗碗机、上下水系统
- 冰箱、油烟机、灶台等设备
- 卫生间排风系统
- 马桶、卫生间水池、淋浴、浴盆系统
- 洗衣机、烘干机
地板、墙面与其他内部装潢检查主要包括：
- 地板、地毯、地砖检查（例如是否有损坏或走在地板上是否发出较大噪音等）
- 墙面，地脚线、门框、窗框等
- 门窗、楼梯、储物间等
- 外部结构检查主要包括：外墙保温板、外墙墙砖、泄水孔（Weep Holes）;检查门窗外部密闭检查车道、花园、行人道等
注：如因天气原因无法检查房屋外部，请在PDI表格中注明
控制系统检查主要包括：
- 供暖系统，包括暖炉、热水器、暖炉过滤网、温度控制器、供暖系统各部分开关
- 空调系统检查
- 机械通风系统检查
注：请确保在交房前，开发商已经为你提供所有房屋内控制系统的操作手册，并认真阅读学习如何控制这些系统。另外还需从开发商处了解房间内各控制系统及其他电器等的质保时间和建议定期维护时间。
如果我在做收房前检查时不小心漏了一些问题怎么办？
有些项目本身就有质保，即使你在入住前检查时没有发现问题依然不影响你的保修范围。然而，如果是物品损坏或之前承诺安装的物品没有安装，则一定要在PDI表上注明。
任何在您入住前有质量问题的项目都应该在30天或年底的表格中列出。这几个表格代表了对保修项目的要求，而在保修期内所涵盖的项目出了问题，开发商必须在在特定的时间范围内解决。
１、什么是ＰＤＩ？
按照Tarion的规定，新房交付前的验房，即PDI（Pre-delivery inspection），是建筑商在新房交付前必须提供的一项服务（Tarion: Builder Bulletin 42, Part B）。
ＰＤＩ是由买方或买方的代表在建筑商陪同下，对即将交付的新房做全面的了解，并进行检查验收。ＰＤＩ包括：
１、检查新房是否完全按照购房合同中的约定完成；
２、检查所有系统（结构、上下水、通风、供暖、供电等等）是否正常工作；
３、检查房屋内外的装修、设备等有无漏装或损坏；
４、建筑商应向买房介绍新房的使用和保养；
５、双方签署必需的文件。
对购房一方，ＰＤＩ可能是自签约以来，第一次完整地检查自己买下的这份产业。对建筑商，ＰＤＩ也许是他们最后一次向客户介绍自己的产品。为了清楚地进行交接，免去后面的一些不必要的麻烦，买卖双方对ＰＤＩ都不该马虎。
２、建筑商应该做些什么？
建筑商会提前安排好时间，在新房交付前请买方来做ＰＤＩ。通常，ＰＤＩ要花两个多小时。到时建筑商会派员陪同买方检查房子，并向买主解释新房中所有系统如何使用和保养，比如取暖制冷装置、上、下水系统、还有电气系统的使用和维护等等。最后，建筑商会要求买方签署一些文件，还会为买主提供一份房子的说明，即所谓 Homeowner Information Package。
３、谁去做ＰＤＩ？
Tarion规定，买方可以自己做ＰＤＩ，可以请指定的代理人，或由本人及代理人共同做。代理人可以是一位验房师，也可以是一位或几位信得过的亲属或朋友。
虽然是可以请人做ＰＤＩ，买主最好还是能自己到场。因为即使请了一位验房师或工程师，他也不一定清楚您在购房的时候都要了些什么东西，而且，验房师通常只负责检查房子的结构及各个系统是否正常，对一些细节如墙上的划痕、地砖的裂缝等等并不会十分在意。另外，买主也不该错过这个全面了解自己新房的机会。
４、要不要请验房师？
ＰＤＩ的一个主要目的，是检查新房是不是按买房的要求建造的，是否有什么遗漏，以及在施工过程中有没有损坏房子的设备和装修。
新房子的结构和主要系统都有保修。如果搬进去以后发现问题，还可以在３０天的时候要求建筑商修理。对一些不易发现的问题，还可以在一年保修到期之前告知建筑商。
请验房师来做ＰＤＩ，好处是能够尽早发现问题，尽早解决。即便是请了验房师，买主自己最好也能到场检查，并应该事先做好准备。
有人建议最好请验房师来协助做ＰＤＩ（见ＣＰＢＨ网页上的文章）。我觉得，如果自己对房子已经有了足够的了解，事先又做足了准备工作，也可以自己做ＰＤＩ，等一年保修到期时再请验房师来检查。
５、需要签署哪些文件？
一份PD Form。Tarion提供了一个现成的表格，建筑商也可以用自己的表格，但内容不得少于ＴＡＲＩＯＮ提供的表格。签署时应注意，表格里面是否正确地列出了验房过程中发现的全部问题。
一份完工证书（Certificate of Completion and Possession, CCP）。这份证书上附带有房子的保修证明。签名前请务必核对一下证书中新房的地址、正式描述（legal description）、登记号等信息是否正确。签名之后，买方应保留一份完工证书以及保修证明。
６、事先该做哪些准备工作？
首先应该准备好你的购房合同，包括所要的升级，还有选地面、墙面、各种插座，以及后来所做改动的补充文件。
自己事先熟悉一下ＰＤＩ ＦＯＲＭ，把需要检查的项目过一遍（请参考PDI Check List）。
带上纸笔和手电筒。发现问题随手记下来。
如果打算请验房师，最好在定下ＰＤＩ的时间后马上去预约。
建筑商交房后，用户也许会发现一些ＰＤＩ中没有发现的问题。这些问题可以在三十天保修报告中提出。另外，ＰＤＩ之后，建筑商还对ＰＤＩ中发现的问题进行处理。如有发现ＰＤＩ中已经列出但还没有解决的问题，或是发现建筑商在后续工作中对房子造成损坏，也应在这个报告里面提出来。
Minto还提供一种保修服务，叫２４小时损毁检验（24-hour Damage Inspection）。即房主在交房后２４小时内如果发现ＰＤＩ中没有发现的损毁，可以向Minto报告。具体规定请向Minto查询。
新房一年报告（The Year-End Report）
对于投资新房的房主来说，有两个屋检最重要：一个是新房交割前的验收屋检，也就是PDI (Pre-Delivery Inspection)。它是一个验收检查，如果屋检没有通过，那么房屋就无法完成交割。另一个屋检就是新房一年报告（The Year-End Report）。
- 什么是一年报告？
通常在屋主入住快一年的时候，Tarion会发一个提醒通知，要求屋主提交一份一年报告。这时屋主需要向Tarion报告所有以前没有解决以及一年内新发现的问题。这其中也包括任何和家电相关的问题（通常家电的保修期为一年）。一年报告的提交截至日期是屋主入住一年的最后一天。比如您是2015年11月18日入住，那么提交报告的日期就应该是2016年10月19日至2016年11月18日之间。
- 如何提交报告？
提交报告最简单的方式就是在Tarion 网站上注册Myhome, 然后下载表格，网上提交。否则，你要给Tarion打电话，要求Tarion 把表格邮寄到家里，最后屋主通过邮寄的方式来提交报告。
- Tarion收到一年报告后，会做些什么？
Tarion一旦收到报告，就会启动120天服务机制，即Tarion会要求建筑商在120天内或解决、或更换报告上的所有在保修期范围内的问题和物件。
- 我用请专业的验房师来帮我完成一年报告吗？
一年报告的重要性就是它是新房全面保修到期前屋主的最后一次申述机会，有些类似于新车bumper-to-bumper 保修到期前的最后一次检查。所以如果有些问题没有及时发现上报的话，建筑商将不再付有任何责任。屋主可以自己完成屋检，但有些房屋专业性问题,如结构性或潜在性问题，屋主可能就不会注意或意识到了。比如下图1所示的房梁出现裂痕，因为它位于地下室屋顶，所以将来的结果会造成一楼地板塌陷；又比如图2显示的通往地下室的楼梯变形脱落；图3则是显示屋顶接缝处松动开口。这些问题都需要很强的专业知识，如果屋主没有及时上报，那么将来都是一笔不小的维修费用。
图1：房梁裂纹
图2：楼梯变形、脱落
图3：屋顶接缝松动开口
同时，验房师能帮你提交一份专业、详实、图文并茂的一年报告。它能让建筑商准确无误的知道问题的所在，从而减少因为交流和语言问题而带来的南辕北辙。
因此，请专业验房师来帮您做一次全面的屋检，并协助您完成一年报告，将是一个明智的选择。
常见问题之二：买家怎样争取最大利益？
买家的诉求一般就是两个，延期和降价。延期时尽量一次性延到最长期限，因为每一次延期，不管开发商收不收取延期费，律师费是照收的；其次，每一次的延期都给了开发商塑造自己光辉形象的机会。延期一次，延长21天和延期三次，每次延长一周，给人的感觉是不一样的，后者让人觉得开发商是在不停地妥协退让。
关于降价，虽然从法律上买方不买，需要承担百分之百的违约责任，但是也有不少开发商英雄气短，被迫降价的例子。开发商是否同意降价，首先要取决于开发商和其律师的实力和经验，实力雄厚、身经百战的开发商，你休想砍价，顶多是用一个悲惨动人的故事赢得一个延期；其次，一根筷子容易弯，十根筷子抱成团，集体谈判往往比单打独斗有效率，虽然现在买家微信群很多，但是有组织的谈判少，大家都等着搭便车，所以效果不尽人意。最后，对待降价事宜，不要太贪，也不要恋战，在能接受的范围内，赶紧定下来。很多客户普遍反映他们长达数月的精神焦虑，早定早解脱。
延期和降价之外的第三个有益尝试，是申请开发商提供的第二贷款（Vendor Take Back Mortgage）。有部分开发商会愿意提供小额的第二贷款，数额虽然不大，但是往往能对冲一点私贷成本过高的影响。
购买楼花注意应该注意什么事项？
- 了解开发商的背景，声誉及以往建筑历史
- 分析楼盘的地理位置、户型、设计风格
- 了解楼层遮挡信息
- CAP Levy Clause（包括开发费和教育费等的）上限等
- 安省税HST一般是包含在楼花购买价格中, 自住会有HST Rebate, 商业用途另算
- 若以投资为目的在出售楼花时增值的部分要缴纳增值税
- 交接楼花时要缴纳土地转让税，多伦多市范围内还是双重土地税
- 若是短期投资炒作楼花，所得利润将100%taxable
- 相关税务和会计问题请联系咨询相关专家，这里只做一般性提醒
- 开发商拟定的合同一般不会针对个别购买者有修改的空间
- 是否能买到心仪的楼盘户型取决于客户，楼盘本身，开发商的策略以及分销商实力
投资楼花会有哪些相关费用？
楼花的交割有两个Closing date，一个是交钥匙开始入住的Occupancy Closing;一个是产权交割的Final Closing。购买楼花的费用也包括了以下几项：
1. 律师费 (Legal Fee)：
因为楼花的交割有两个closing date,律师也会相应收两个律师费。Final Closing的律师费与二手房相同，Occupancy Closing律师费则因人而异。
2. 水电气表安装费（Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee）：
每种的安装费分别在150到400不等，加起来大概1,000至2,000。大部分的建筑商会在FinalClosing的时候收取这些安装费，买家要问清楚这些费用是由开发商支付还是自己支付。
3. 入住费（Occupancy Fee）：
当一座建筑物的主体结构施工完成，而且每个单位已经达到了相关规定的可居住要求时，就可以拿钥匙入住了。这就是OccupancyClosing。这个时候产权(Title)还暂时不属于你，相当于你在租用开发商的房子。这段时间的长短取决于整座大楼的规模，所买单位的楼层，以及政府的办事效率。举例而言，30到40层的大楼，底层的单元从开始入住到最后产权交割的时间可长达10到12个月，而顶楼的Penthouse交房和产权交割通常是在同一个时间段发生。
在产权交割前每月所需交纳的Occupancy Fee通常由3部分组成：一﹑开发商预估的地税;二﹑开发商代收的管理费;三﹑尚欠开发商的房款的余款利息。利息是按开发商的开发贷款利率来计算。如果是投资购买楼花，从Occupancy Closing开始，就得想办法将投资房租出去。
4. 楼花转让费（Assignment Fee）：
在房屋产权交割以前转让房屋，这称为转让楼花合同Assignment。一般楼花购买合同会有相关的规定，转让必须经过开发商的书面同意，开发商可能要收取转让费。
5. 教育附加费（Education Levy）和建筑增容费（Construction Levy）：
这两笔费用是视情况而定的。在发展商开始卖房子的时候，这些费用是计算在房屋的成本里的。但是，由于楼花的开发周期往往有2到4年，在几年以后产权交割的时候，如果这两项政府收费增加了，所增加的部分通常是由买家承担。在原始合同中，通常会注明买家来支付可能出现的额外费用，也就是说风险全都归买家。有经验的投资者通常会在签合同的10天内争取到一个Cap Clause注明上限是多少，用来保障自己。但并非所有的开发商都会同意加上。所以在买楼花的时候，**一定切记务必**联系开发商，看看是否可以Cap Levy.
6. 支票跳票费（Admin fee）：
在签署买卖合同的时候，通常你会给开发商的律师几张Deposit的支票, 在Occupancy Closing之后，你会再开12个月的期票作为Occupancy Fee给发展商。如果支票在兑现的时候发生了资金不足的情况，银行会收取手续费，少则也要数十元。
7. 开发商的律师管理费（Lawyer society fee）
有些开发商卖房子请律师来完成交易，却要买家来付律师费。
楼花与现房的区别有哪些区别？
首先是资金占用量，楼花普遍只需要支付15%-20%的房价合同即可进行交换，至交房时根据贷款情况再支付10%。等待交房的期间不涉及到每月的贷款问题，以较小的投入实现安居之梦，这些都是楼花的好处。而现房需要立刻进行贷款，往往直接需要支付20%或以上的首付。
其次是房价，一般楼花与该地区最新现房售价基本相当，因为同一地区同样条件下越新的物业价格越高。但其实购买的是两年至四年以后的新房，在建造过程中往往会根据地区房价有一个合理增值，等于用15%-20%的资金投资，在没有贷款的情况下享受这个增值额。而现房则直接按地区正常房价购买，立即进入贷款，在投入20%资金并支付利息的情况下享受地区房价的增值。
楼花作为房地产类的投资产品，同时具有房地产和投资两种特性，它的交割期长，通常会有2-4年，这就对投资者对将来价格走势的判断有比较高的要求。由于拥有巨大的投资杠杆，如果判断正确，投资楼花可以带来巨大的利润。
